ホームインスペクションは受けるべきか｜中古住宅

中古住宅を買う前に「専門家に見てもらったほうがいいのか」とよく聞かれます。ホームインスペクションと呼ばれるもので、宅地建物取引業法では建物状況調査といいます。平成30年4月から、中古住宅の売買仲介における重要事項説明でも扱われるようになりました。ただ、受ければ安心が買えるという話ではありません。この調査で何が分かって、何が分からないのか。誰に頼むと何が変わるのか。佐世保・佐々で中古住宅を扱っている立場から整理します。結論を先に書くと、判断が変わるのは「劣化があったかどうか」ではなく「それが直すといくらか」まで見えたときです。

建物状況調査は、家の2つの部分だけを見ます

呼び方が複数あるので、先に整理します。

• ホームインスペクション（住宅診断）は、一般的な呼び方です。範囲や方法は依頼先によって幅があります
• 建物状況調査は、宅地建物取引業法で使われる用語です。国が定めた方法の基準に沿って行うもので、範囲が決まっています
• 既存住宅状況調査も同じものを指します

以下、制度の話は建物状況調査で書きます。

見る対象は2つです。

• 構造耐力上主要な部分（基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、筋かい・方づえ・火打材などの斜材、床版、屋根版、はり・けたなどの横架材で、いずれも建物の重さや積雪・風圧・地震などを支える部分）
• 雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、これらの開口部に設ける戸やわくなどの建具、および雨水を排除するための排水管のうち、屋根や外壁の内部または屋内にある部分）

細かく見えますが、まとめると家が立っていられるかどうかと、水が入っていないかどうかの2点です。設備の使い勝手や、内装の仕上げの好き嫌いは対象外です。ただし内壁や天井も、雨漏りの跡や下地に達する損傷があれば記録されます。「内装は一切見ない」ということではありません。

調査を行うのは、国土交通大臣の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士です（既存住宅状況調査技術者講習制度／国土交通省）。

平成30年4月1日からは、宅地建物取引業者が中古住宅の売買を仲介するとき、建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要を、重要事項として説明することになりました（同上）。「調査したかどうか」が書面に乗るようになった、ということです。

この重要事項説明の対象になる調査には、期間の定めがあります。実施から1年を経過していないものです（宅地建物取引業法施行規則第16条の2の2）。鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等については、令和6年4月1日施行の改正（令和6年国土交通省令第4号）で2年になりました（国土交通省）。

期間を過ぎた報告書に価値が無くなるわけではありません。重要事項説明の対象にならないだけで、建物の状態を知る参考資料としては使えます。

「合格」も「不合格」も出ません

ここを勘違いされていることが多いので、先に書きます。

建物状況調査は、家に点数をつけたり、合否を判定したりするものではありません。決められた部位を見て、劣化事象や不具合が「あった」か「なかった」かを記録する調査です。

見方は目視が基本です。床下や小屋裏は、点検口があって人が入れる場合は入って見ますが、壁を壊して中を確かめることはしません。限界は次のとおりです。

• 点検口がない、または人が入れない床下・小屋裏は、見える範囲までしか確認できない
• 壁の内側、床下地の下、配管の内部は見えない
• 荷物が積まれている部屋は、その下の床が見えない
• 調査した日の状態しか分からない

なお、見られなかった部位は「調査できなかった」として報告書に記録されます。この記載は「問題なし」ではなく「確かめられなかった」という意味です。読み飛ばさないでください。

受けたから大丈夫、という保証書ではありません。 それでも受ける価値があるのは、買う前に「見えた範囲では問題が無かった」のか「雨漏りの跡があった」のかが分かるからです。調査を頼む前に自分で見ておけるところは、中古住宅を買う前の注意点｜内覧で自分が見るところにまとめています。

調査結果は「改修費がいくらか」の話に変わります

報告書には、劣化事象の有無が部位ごとに書かれています。ただ、そこには「だから修理にいくらかかるか」は書かれていません。

買う側が知りたいのはそこです。

たとえば報告書に「小屋裏に雨染みあり」と記載されたとします。意味するところは状況によって違います。

• 過去に雨漏りして、すでに直っている跡なら、追加費用はかかりません
• いま進行しているなら、屋根の補修が先に必要になります。屋根材や下地の傷み方によって、部分補修で足りるのか、板金や防水のやり替えが要るのか、カバー工法か、葺き替えかが分かれます
• 野地板まで腐っていれば、内装をきれいにする前にそちらの費用が出ます

報告書を、購入判断に使える数字に翻訳する工程が要るということです。ここが抜けると、報告書を受け取っても「で、買っていいのか」が分からないまま契約日が来ます。

床下も同じです。土台にシロアリの食害があったとき、被害が一部で済んでいるのか、構造の補強まで必要なのかで話が変わります。

この地域で特に見ておきたいところもあります。佐世保市は海に面していて、海沿いの家では金属部分の錆びも見ておきたいところです。屋根の棟板金、雨樋の金具、バルコニーの手すり。市内は坂が多く、擁壁の上や下に建つ家が珍しくありません。建物本体に問題がなくても、擁壁にひび割れや膨らみがあれば手当てが要ります。擁壁は建物状況調査の対象外なので、別に見る話になります。公共下水道の区域外では浄化槽を使っているので、長く空き家だった家は使える状態かの確認が加わります。

依頼先と、見積りで比べるところ

まず、費用が何で変わるかです。金額は建物を見ないと出せないので、変わる要素だけ書きます。

• 床下・小屋裏に人が入って見るかどうか。点検口から覗くだけか、進入して調べるかで手間が変わります
• 建物の大きさと階数
• 報告書の形式。取引で使う様式が決まっている場合と、そうでない場合があります
• 既存住宅売買瑕疵保険を付けるか。加入を考えているなら、最初から住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者に相談しておくと進めやすくなります。一定の条件を満たせば、その検査事業者が行った建物状況調査の結果を保険の手続きに使える場合があります。ただし報告書に「調査できなかった」部位や「劣化事象有り」の記載があると、そのままでは加入できず、再調査や修補後の確認が要ることがあります

見積りを比べるときは、金額より先に「どこまで入って見るのか」を確認してください。安い見積りが、点検口から覗くだけの内容ということがあります。

依頼先には大きく2種類あります。

調査を専門にしている会社は、売買のどちらにも関わらない立場で見ます。中立という点で分かりやすい形です。一方で直す側ではないので、報告書の内容が工事費でいくらになるかまでは踏み込みません。

設計と施工をしている会社は、劣化事象を見たときに直し方と費用の幅まで一続きで考えられます。デメリットもあります。工事を受注する側なので、必要以上の工事を勧められるのではないかという不安が残ります。ここは報告書と見積りを分けて出してもらい、やらなくてよい工事も書いてもらうことで確かめられます。

依頼先の選び方で、1つ知っておいていただきたいことがあります。国土交通省は、調査結果の客観性を確保する観点から、売主と購入希望者の双方の同意がある場合を除き、その物件の媒介を行う宅地建物取引業者自身が建物状況調査の実施主体となることは適当でないとしています（宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ&A／国土交通省）。

つまり、調査を誰に頼むかは依頼者が選べますし、仲介会社とは別の調査者を選んでかまいません。なお、購入を検討している側が調査を依頼する場合は、建物に立ち入るので、宅地建物取引業者を通して売主の承諾を得ることになります。

そのうえで当社の体制です。大成住宅には建築士・宅地建物取引士に加え、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が2名在籍しています（2026年8月時点）。当社が媒介している物件を当社が調査する場合は、上記のとおり双方の同意が前提です。また、当社が実施した調査結果を重要事項説明で扱うときは、当社が調査したものであることもあわせてご説明します。他社が仲介している物件について、建物を見て改修の概算をお出しすることもできます。

中古住宅の総額の組み立て方は中古住宅＋リノベーションにまとめています。物件からお探しの場合は佐世保市・佐々町の中古住宅をご覧ください。

よくあるご質問

Q. 売主が調査を断ることはありますか？

あります。建物に立ち入って行うので、売主の承諾が要ります。空き家なら比較的進めやすく、居住中の場合は日程の調整が必要です。仲介会社を通して早い段階で意向を確認しておくとスムーズです。

Q. 不具合が見つかったら、買うのをやめたほうがいいですか？

不具合の有無ではなく、直すのにいくらかかるかで判断します。雨漏りが見つかっても、費用を織り込んで価格の交渉ができれば買う選択はあり得ます。逆に、見た目がきれいでも構造の傷みが大きければ、建て替えと比べたほうがよい場合もあります。

Q. 仲介会社に頼めばやってもらえますか？

宅地建物取引業者は媒介契約の際に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を書面に記載します。標準媒介契約約款も令和6年4月1日に見直され（令和6年国土交通省告示第34号）、あっせんを「無」とする場合の理由欄や、建物状況調査の限界についての記載が加わりました。希望すればあっせんを受けられる場合がありますが、必ず手配されるものではありません。ご自身で依頼先を選ぶこともできます。

まとめ

建物状況調査（ホームインスペクション）は、構造と雨水の2点について、見える範囲の状態を記録する調査です。合否は出ませんし、壁の中までは見えません。重要事項説明で扱われるのは実施から1年以内（RC造・SRC造の共同住宅等は2年以内）のものです。

大事なのは、報告書を受け取って終わりにしないことです。書かれた劣化事象が、いくらの工事になるのか。 そこまで見えて初めて、物件価格と足した総額で買うかどうかを判断できます。

佐世保市・佐々町で検討中の中古住宅がありましたら、販売図面と、もし調査報告書があればそれを持って、契約前の段階でお問い合わせください。改修費の概算まで一緒に出します。