リフォームローンは別で借りる？中古リノベ資金の組み方
中古住宅を買って直す計画で詰まるのが、工事費をどう用意するかです。物件の代金は住宅ローンで払えます。工事費を後から別に借りると、多くは無担保のリフォームローンになり、金利も期間も条件が変わります。1本の住宅ローンにまとめられる取り扱いもありますが、そのためには審査の段階でリフォームの見積書が要ります。つまり物件を決める前に相談先が決まっている必要がある、という順番の話です。佐世保・佐々で中古とリフォームの両方を扱っている立場から、条件と、その前に確かめておくことを整理します。
リフォームローンで別に借りるか、住宅ローンにまとめるか
先に、お金を払うタイミングを押さえます。
物件の代金は、売買契約のあと、引渡しの日に払います。住宅ローンはこの日に実行されます。工事の代金は、契約時・着工時・完成時などに分けて払うのが一般的です。多くの場合、工事は引渡しを受けてから始めます（売主の承諾が得られれば、引渡し前に建物を見せてもらって計画を進めることはできます）。
つまり時間差があります。この工事費をどう用意するかが問題になります。
工事費を後から別に借りる場合、多くは無担保のリフォームローンになります。住宅ローンと比べると、一般に金利が高く、借入期間が短く、借入額に上限があります。有担保型や、その金融機関の住宅ローン利用者向けの優遇がある商品もあるので、条件は個別に確認してください。家全体を直すような工事だと、この差が毎月の返済額に効いてきます。
物件の購入資金と工事費を合わせて1本の住宅ローンにする取り扱いもあります。実現すれば、工事費も住宅ローンの金利と期間で借りられます。ただし審査・担保評価・団体信用生命保険の加入可否などで結果は変わるので、必ず借りられるものではありません。
一体で借りられるか、いくらまでか、どんな書類が要るかは金融機関ごとに違います。見ておく点はこのあたりです。
- 購入とリフォームを1本にできるか。工事費に上限があるか
- 見積書のほかに工事請負契約書・確認済証が要るか。増築を伴う工事を扱えるか
- 工事完了の期限が設定されるか
- ローンの実行が引渡し時で、工事代金の支払いが着工時なら、その間をどうするか
最後の点は見落とされがちです。自己資金で立て替える、つなぎ融資を使う、分割実行に対応してもらう。どれが使えるかは金融機関によるので、先に聞いておいてください。
まとめるには、物件を決める前に概算が要ります
よくある流れはこうです。
1. 物件を探す
2. 気に入った物件が見つかる
3. 買付を入れる、売買契約を結ぶ
4. 住宅ローンを申し込む
5. 引渡し
6. そのあとでリフォーム会社を探し始める
これだと、4の時点でリフォームの見積書がありません。工事費を一体にする道が、この時点でかなり狭くなります。
必要なのは、3より前に改修の概算が出ている状態です。
1. 物件を探す
2. 気になる物件が出た時点で、建物を見て改修の概算を出す
3. 物件価格＋改修費＋諸費用の総額で、買うかどうかを決める
4. 見積書を添えてローンを申し込む
5. 引渡し、着工
物件が決まってから工務店を探すのではなく、探している段階で相談先を決めておくということです。中古の売買は動きが速く、買付から契約まで日数がないことも珍しくありません。そこから見積りを取っていては間に合いません。総額の内訳（誰にいくら払うのか）は中古を買って直すとき、お金は誰に払うのかにまとめています。
その物件、そもそも融資が付きますか
中古で一番重い落とし穴がここです。建物が古いことより、土地と建物の法的な条件のほうが、融資の可否を分けます。
再建築不可。都市計画区域・準都市計画区域内では、建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません（建築基準法第43条）。ここで言う「道路」は同法第42条で定義されていて、幅員4メートル以上が基本ですが、幅員が4メートル未満でも第42条2項の道路として扱われる道があります。また第43条2項の認定・許可で建てられる場合もあります。
つまり「前の道が狭いから即アウト」ではありません。ただし条件を満たさない敷地は、現状のままでは建て替えができない、または大きく制限されます。担保としての評価と、売るときの価格に響きます。道路の種別と接道の状況は、早い段階で確認しておく項目です。
既存不適格。建てた当時は適法でも、その後の法改正で今の基準に合わなくなった建物です。違法建築ではありません。ただし2025年4月からは、いわゆる4号特例の見直しにより、木造2階建ての住宅などでも、大規模の修繕・大規模の模様替にあたる工事では確認申請が必要になる場面が増えています（国土交通省）。その場合、既存不適格の中身によっては、現行基準への適合や緩和措置の確認が要ります。
未登記の増築や、確認申請・検査の履歴が確認できない部分。登記簿の床面積と現況が違う、検査済証が見当たらない、といった形で分かります。それだけで直ちに違法とは限りませんが、融資でも将来の売却でも論点になるので、資料と現地を合わせて確認します。
擁壁や土砂災害警戒区域。佐世保市は坂が多く、擁壁の上や下に建つ家が珍しくありません。擁壁の状態や区域の指定が、評価と融資に影響することがあります。佐々町は佐々川沿いの平野部と中山間地からなり、同じ県北でも土地の条件はかなり違います。
これらは、買付を入れる前に確認できます。物件の資料（登記事項、公図、建築確認や検査済証の有無、道路の種別）を見れば見当がつきます。事前審査に出せば金融機関の初期的な反応も分かります。ただし事前審査は確定回答ではなく、本審査や担保評価で判断が変わることがあります。契約してから融資が付かないと分かると、手付金の扱いで揉めることになります。
築年数と担保評価の話も、ここに関わります。木造住宅の税務上の法定耐用年数は住宅用で22年とされていますが、これは減価償却のための年数で、金融機関の担保評価がそのまま22年で決まるわけではありません。実際の評価は、築年数に加えて建物の状態、修繕履歴、土地の評価、接道、法令上の制限などを見て判断されます。古い＝借りられない、ではなく、条件次第です。
住宅ローン控除と、返せる額
中古住宅でも住宅ローン控除の対象になります。家屋については、原則として昭和57年1月1日以後に建築された住宅が対象で、それ以前の住宅でも、取得日前2年以内の耐震基準適合証明書などで基準への適合が確認できる場合や、要耐震改修住宅として、取得の日までに耐震改修を行うことについて申請し、居住日までに基準への適合が証明される場合は対象になることがあります（国税庁 No.1211-3）。
ここは混同しやすいところです。新耐震基準かどうかは、主に昭和56年6月1日以降に建築確認を受けたかで見ます。一方、住宅ローン控除では、原則として昭和57年1月1日以後に建築された住宅かどうかを見ます。見る日付が違います。
そのため、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けて昭和56年12月31日までに建てられた住宅は、新耐震基準であっても、控除では耐震基準適合証明書などの確認が必要になる場合があります。築年が昭和56年から57年あたりの物件は、確認の日と建築の日の両方を資料で見ておきます。
床面積・所得・借入期間の要件もあり、令和8年度税制改正で入居期限が令和12年12月31日まで延長されています（国土交通省 住宅ローン減税）。制度は改正が続いているので、検討中の物件が対象になるかは最新の案内でご確認ください。
もう1つ。一体にできると借入額を増やせますが、そこが落とし穴にもなります。借りられる額と、無理なく返せる額は違います。中古を選ぶ理由が「予算を抑えたいから」なら、工事の範囲を広げて総額が新築に近づいたところで、当初の目的が消えます。
中古と新築を比べるときは、物件価格だけでなく改修費と諸費用を足した総額で並べてください。比べ方は中古住宅＋リノベーションにまとめています。注文住宅の資金計画は資金計画ガイド、物件は佐世保市・佐々町の中古住宅にあります。
よくあるご質問
Q. 物件がまだ決まっていませんが、相談できますか？
できます。物件が無い段階では正確な見積りは出せませんが、希望のエリアと予算をお伺いして、その価格帯の物件でどこまで直せるかの見当をつけておくことはできます。実際に物件が出たときに動けるようにしておく、という使い方です。
Q. 仲介が別の会社でも、リフォームだけ頼めますか？
できます。他社が仲介している物件でも、建物を見て改修の概算をお出しできます。売主の承諾が要るので、仲介会社を通して日程を調整します。売買の条件についてのやりとりは、そのまま現在の仲介会社を通してください。媒介契約の切り替えをお願いする意図はありません。なお、この「建物を見る」は概算のための確認で、宅地建物取引業法でいう建物状況調査とは別のものです。
Q. 自己資金はどのくらい用意すべきですか？
金融機関と借入の組み方によります。諸費用まで含めて借りられる場合もあれば、手付金や工事の着手金を先に用意する必要がある場合もあります。金額の見通しが立ってから、どこにいくら要るかを時系列で整理します。
まとめ
中古を買って直すときの資金は、工事費を別に借りるか、住宅ローンにまとめるかで条件が変わります。まとめるには審査の段階でリフォームの見積書が要り、そのためには、物件を決める前に相談先が決まっていること。順番の問題です。
そしてその前に、その物件に融資が付くのかを確かめてください。再建築不可、既存不適格、未申請の増築。ここは築年数より重く効きます。
気になる中古住宅が出たら、買付を入れる前に、物件資料・道路の種別・建築確認の履歴・概算の工事費を一度並べてみてください。
大成住宅は宅地建物取引士と建築士が在籍していて、物件の条件と工事の話を同じ窓口で整理できます。物件が決まる前の段階から、中古住宅＋リノベーションのご相談としてお受けしています。