空き家を売りたい人の買取と仲介の選び方

実家が空き家になって売ることにしたとき、方法は2つあります。不動産会社に買い取ってもらうか、買主を探してもらう（仲介）か。「買取は安く買い叩かれる」と身構える方が多いのですが、売値の高さと手取りの多さは別の話です。売れるまでの期間、その間の維持費と税金、片付けと解体の費用、契約後に責任を負うかどうか。これらを全部足して比べないと、どちらが得かは決まりません。

先に立場を書いておきます。当社は買取と仲介の両方を扱っています。買取なら当社が買主として価格を出し、仲介なら買主を探します。同じ物件について、買取の価格と仲介で売る場合の見込みを並べて出せるので、この記事も売値だけでなく手取り・期間・責任まで並べて比べる前提で書きます。

何が違うのか

買取は、不動産会社が自分で買います。買主を探す期間がないので、話がまとまれば早く終わります。会社はそのあと再販するか、貸すか、解体して土地として売るので、その費用と自社の利益を見込んだうえで買値を決めます。だから市場で売れる値段より下がります。ここは仕組みの問題で、交渉の巧拙ではありません。

仲介は、不動産会社が買主を探します。市場で買う人が見つかれば、買取より高い値段になることが多いです。ただし、いつ見つかるかは分かりません。売れるまで持ち続けます。

買取価格は、その先で利益が何回乗るかで変わります

買値が下がる仕組みには、もう一段あります。買った会社が、次に誰へ渡すかです。

不動産会社が買い取って、更地にして土地として次の会社へ渡す場合、その会社が家を建てて売ります。つまり不動産会社の利益と、家を建てる会社の利益が、2回乗ってからエンドユーザーに届きます。最終的に売れる金額は地域の相場でだいたい決まっているので、2回分が乗ることを見越して、はじめの買値を下げておく必要が出てきます。

買った会社が自分で直して売る場合や、家を建てて売る場合は、この段が1つ減ります。

ただし、どの会社がどの出口を選ぶかは物件によって変わります。「不動産会社は必ず2回乗せる」ではありませんし、査定額が会社の数だけで決まるわけでもありません。物件の状態、解体や造成の費用、売れるまでの期間、その地域の需要でも動きます。査定の金額を聞くときに、買ったあとどうする予定かを一緒に聞いておくと、金額の理由が分かります。

大成住宅は買い取った土地に住宅を建てて販売します。転売を前提にした査定ではありません。

売値ではなく、手取りで比べます

比べるときに足し引きするものを並べます。

売れるまでの期間があります。仲介は買主が見つかるまで売れません。佐世保市・佐々町の郊外や、接道が悪い物件、傾斜地の物件は、時間がかかることがあります。その間も所有者のままです。

持っている間の費用もかかります。固定資産税、火災保険、草刈り、通風のための往復。県外にお住まいなら交通費も乗ります。半年で売れるのか2年かかるのかで、この積み上げが変わります。

解体するかどうか。仲介で更地にして売るなら解体費は売主負担です。しかも年内に壊して翌年1月1日に更地だと、固定資産税の住宅用地特例が外れます。売れるまでの税負担が上がります。買取なら、建物付きのまま引き渡せることが多く、解体は買った側がやります。

片付け。家財が残っていると、仲介では買主が決まる前に片付けを求められることがあります。買取なら、残置物ごと引き取ってもらえる場合があります。

仲介手数料。仲介では成約時にかかります。宅地建物取引業法にもとづく上限があり、原則は段階的な料率で計算します（出典：国土交通省不動産取引に関するお知らせ。以下の料率と特例は同じ出典と国土交通省告示第1552号によります）。区分の基準になるのは、消費税を除いた売買代金です。200万円以下の部分は5.5％、200万円を超え400万円以下の部分は4.4％、400万円を超える部分は3.3％（いずれも税込）。

ここは誤解が多いところです。令和6年7月1日から、消費税を除いた売買代金が800万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」の特例の対象になりました（それ以前は400万円以下）。ただしこれは手数料が安くなる制度ではありません。仲介業者が売主または買主の一方から受け取れる報酬について、その媒介に要する費用を勘案したうえで、原則の上限を超えて税込33万円（30万円の1.1倍）まで認める特例です（出典は同上）。誰がいくら負担するのかは、媒介契約のときの説明と合意の内容で決まります。

たとえば消費税を除いた売買代金が500万円なら、原則の上限は税込23.1万円です（200万円×5.5％＋200万円×4.4％＋100万円×3.3％）。特例を使うと33万円まで上がります。

しかも、この特例を使うには媒介契約を結ぶときにあらかじめ金額を合意しておくことが必要です（出典は同上）。空き家は価格が低くなりやすいので、依頼する前に「手数料はいくらか」を必ず確かめてください。

なお、当社のように不動産会社が買主となり、売主との間に仲介業者が入らない直接買取なら、仲介ではないので手数料はかかりません。ただし買取でも別の会社が仲介として間に入る形はあるので、誰が買主で、間に会社が入るのかを確認してください。

契約後の責任。引渡し後に雨漏りやシロアリが見つかったときの責任（契約不適合責任）をどうするかは、買取か仲介かではなく、契約書にどう書くかで決まります。個人の買主に売る場合でも、免責の特約を結ぶことはできます。ただし、売主が知っていて告げなかったことについては免責されません。

実務上の差は、業者が買主のほうが免責の取り決めに応じてもらいやすい、という交渉のしやすさです。法律上どちらかが必ず責任を負う、という話ではありません。古い家を売るときは、この条項をどうするかを早い段階で決めておいてください。

仲介を選ぶなら、契約の種類も決めます

仲介を選んだ場合、不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類あります。空き家の売却では、ここの選び方で進み方が変わります。

|---|---|---|---|

| 依頼できる会社 | 1社 | 1社 | 複数社 |

| 自分で見つけた相手と直接契約 | できない | できる | できる |

複数社に頼めば早く売れそうに思えますが、一般媒介は報告の義務もレインズ登録の義務もありません。遠方にお住まいで状況が見えにくい方は、報告の義務がある専任系のほうが進み具合を把握しやすいことがあります。逆に、地元に土地勘があって自分でも買主を探せるなら一般媒介という選び方もあります。

判断の目安

どちらが向くかは、物件と事情で決まります。決めきれずに置いたままにすると、税と傷みの負担が増えます（佐世保の空き家を放置すると何が起きるか）。

買取が向きやすいのは

早く現金にしたい。相続税の納付期限や、兄弟で分けるのに期日がある
遠方に住んでいて、通って管理するのが負担になっている
家財が大量に残っている
建物の傷みが大きく、直さないと買主がつきにくい
引渡し後の責任関係を、契約で整理しておきたい

仲介が向きやすいのは

急いでいない。1年、2年待てる
立地がよく、そのままでも買いたい人がいそう
建物が比較的新しい、または手入れが行き届いている
少しでも高く売りたい気持ちが強い

ただし、上の「買取が向きやすい」条件に当てはまる家は少なくありません。急いでいないのなら、まず仲介で出してみる余地は残ります。

どちらか一方に決めなくてもかまいません。まず仲介で一定期間出してみて、売れなければ買取に切り替える、という進め方もあります。この場合は、いつまで待つかを先に決めておくと迷いません。

税の特例は、買主が誰かでは変わりません

相続した空き家を売るとき、譲渡所得の特別控除が使える場合があります。この特例は、買主が不動産会社でも個人でも使えます。買取だから対象外、ということはありません。

ただし買主の協力と期限で差が出ます。令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡した年の翌年2月15日までに買主側が耐震改修または取壊しをする場合も対象になります。仲介でも買主が協力すれば対象になりますが、買主の予定に左右されます。解体や改修の予定日、特例に必要な協力、契約書への記載を確認してください。

もう1つ、兄弟で相続している方に関わる点があります。この家と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円になります。適用は令和9年12月31日までの譲渡までです。親子・夫婦、生計を一にする親族、売却後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などへの譲渡は対象外です。

ただし要件と期限があります。建てられた時期、相続からの経過年数、売却の期限など、国税庁が示す条件を満たすことが前提です（出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。要点は相続した空き家の3000万円控除にまとめました。

期限が絡むので、売り方を決める前に確認してください。期限内に売れるなら仲介で高く売ったほうが手取りは多くなりますし、期限が迫っているなら早く決まる買取のほうが残ることもあります。どちらが有利かは期限との距離で変わります。

査定を取るときに聞くこと

買取と仲介を比べるなら、両方の金額を同じ会社から出してもらうのが早いです。そのうえで、金額以外を確認します。

買取の場合、引渡しまでどのくらいか
買取の場合、残置物はそのままでよいか
買取の場合、契約不適合責任をどう扱うか
仲介の場合、どのくらいの期間で売れる見込みか。その根拠は何か
仲介の場合、売れなかったときにどうするか
どちらの場合も、解体が要るのか、要るなら誰が負担するのか

仲介の査定額については、宅地建物取引業法で、意見を述べるときに根拠を示すことが求められています。一方、買取の価格は自社が買主として提示するものなので、同じ義務はかかりません。だからこそ「どの費用を見込んでこの金額になったのか」を自分から聞いてください。

「すぐ売れます」と言われたら、近隣の成約事例と、売出価格をどう決めたかまで確認してください。地域の取引を見ている会社なら、根拠を出せます。

よくあるご質問

Q. 買取は相場よりどのくらい安くなりますか？

一律の割合はお答えできません。改修費がいくらかかるか、直したあと売れる値段がいくらか、その差で決まるためです。

差が開きやすいのは、雨漏りやシロアリの被害がある、建物が傾いている、家財が大量に残っている、境界が確定していない、接道が弱い物件です。逆に、そのまま住める状態で、土地としても使いやすい物件なら差は縮まります。

金額を聞くときは「相場の何割か」ではなく、何の費用を見込んでこの金額になったのかを聞いてください。

Q. 兄弟で相続していますが、話がまとまっていません。

売り方の選択肢と、それぞれの手取りの見込みが分かってからのほうが、話はまとまりやすくなります。金額の見通しがない状態で「売る・売らない」を議論しても平行線になりがちです。査定は相続人のどなたからでもご相談いただけます。

Q. 佐世保市外・佐々町外の物件でも相談できますか？

平戸市・松浦市を含む県北エリアで対応しています。エリア外の場合は、その旨をお伝えします。

まとめ

買取と仲介は、売値だけでは比べられません。売れるまでの期間、その間の維持費と税金、解体と片付けの負担、契約後の責任。これらを足したうえでの手取りで見ます。買取が安く見えても、待つ費用と手間を引くと逆転することがあります。

そして、相続した空き家なら税の特例の期限が先に来ることがあります。売り方を決める前に、そこを確認してください。

大成住宅は宅地建物取引士が在籍し、買取と仲介の両方を扱っています。同じ物件について、買取価格と、仲介で売る場合の見込みを分けてお出しします。手取りと期限を並べて比べたい方は、不動産売却相談・無料査定からご相談ください。実家・空き家の進め方全体は実家・空き家・相続不動産の相談にまとめています。